Các gia đình nhập cư lâu năm tại Canada gánh tổng mức nợ trung bình là 287.300 đô la vào năm 2023 (tính theo giá trị đồng đô la cố định năm 2023), cao hơn 114.200 đô la so với mức nợ 173.100 đô la của các gia đình tương đương sinh ra tại Canada, theo một nghiên cứu của Statistics Canada công bố ngày 28 tháng 10 năm 2026 trên tạp chí Economic and Social Reports (Tập 6, số 10). Đối với các gia đình trẻ có người tạo thu nhập chính trong độ tuổi từ 25 đến 44, những người mới nhập cư trong vòng 10 năm qua có mức nợ trung bình là 215.700 đô la, tăng từ mức 177.800 đô la năm 2019 và cao hơn mức trung bình 189.300 đô la của các gia đình đồng trang lứa sinh ra tại Canada.
Đằng sau những con số dư nợ nổi bật đó là một sự khác biệt tài chính rõ rệt. Các hộ gia đình nhập cư không tích lũy nhiều nợ tiêu dùng qua thẻ tín dụng, các khoản vay nóng (payday loan) hay hóa đơn chưa thanh toán. Thay vào đó, các khoản thế chấp mua nhà (mortgage) chiếm tới 89,0% tổng nợ của người mới nhập cư, khiến nhiều chủ nhà mới đến sở hữu giá trị vốn chủ sở hữu bất động sản lớn nhưng lại có rất ít hoặc không có khoản tiết kiệm tài chính thanh khoản ngoài ngôi nhà của họ.
Khoản Vay Thế Chấp Bất Động Sản Lý Giải Gần Như Toàn Bộ Khoảng Cách Về Nợ
Dựa trên các kỳ khảo sát năm 2016, 2019 và 2023 của Khảo sát An ninh Tài chính (Survey of Financial Security – SFS), Statistics Canada đã so sánh những người mới nhập cư (thường trú nhân dưới 10 năm, người có thu nhập chính từ 25 đến 44 tuổi), người nhập cư lâu năm (từ 10 năm trở lên tại Canada, từ 35 đến 64 tuổi) và người nhập cư cao tuổi (từ 65 tuổi trở lên) với các gia đình sinh ra tại Canada trong cùng nhóm tuổi.
Ở tất cả các nhóm, khoản vay thế chấp cho nơi ở chính và các bất động sản khác chiếm tỷ trọng nợ áp đảo:
- Gia đình mới nhập cư (từ 25 đến 44 tuổi): Khoản vay thế chấp chiếm 89,0% tổng nợ vào năm 2023, phản ánh việc tham gia vào các thị trường nhà ở đô thị đắt đỏ vào giai đoạn cuối của chu kỳ tăng giá 2016-2023.
- Gia đình nhập cư lâu năm (từ 35 đến 64 tuổi): Dư nợ vay thế chấp trung bình đạt 247.600 đô la, tương đương 86,2% tổng nợ, so với 142.000 đô la (82,1%) của các gia đình sinh ra tại Canada trong cùng nhóm tuổi.
- Gia đình người nhập cư cao tuổi (từ 65 tuổi trở lên): Tổng nợ trung bình là 51.300 đô la so với 36.800 đô la của người cao tuổi sinh ra tại Canada, trong đó nợ vay thế chấp chiếm 73,1% nợ của người nhập cư cao tuổi so với 67,3% của người cao tuổi sinh ra tại Canada.
Khi Statistics Canada loại bỏ các khoản vay thế chấp và giá trị bất động sản khỏi bảng cân đối tài chính gia đình, khoảng cách nợ giữa các gia đình nhập cư và người sinh ra tại Canada hoàn toàn biến mất. Tỷ lệ nợ phi nhà ở trên thu nhập (DTI) ở mức 0,26 đối với người mới nhập cư từ 25 đến 44 tuổi (so với 0,32 của người sinh ra tại Canada) và 0,38 đối với người nhập cư lâu năm từ 35 đến 64 tuổi (so với 0,31 của người sinh ra tại Canada), cả hai mức chênh lệch này đều không có ý nghĩa thống kê. Tỷ lệ nợ phi nhà ở trên tài sản (DTA) dao động trong khoảng 0,07 đến 0,08 ở cả hai nhóm.
| Chỉ số Bảng cân đối Kế toán năm 2023 | Người mới nhập cư (25-44) | Sinh ra tại Canada (25-44) | Người nhập cư lâu năm (35-64) | Sinh ra tại Canada (35-64) |
| Tổng nợ gia đình trung bình | $215.700 | $189.300 | $287.300 | $173.100 |
| Tỷ trọng vay thế chấp trên tổng nợ | 89,0% | 85,4% | 86,2% ($247.600) | 82,1% ($142.000) |
| Tỷ lệ tổng nợ trên thu nhập (DTI) | 2,31 | 2,00 | 2,71 | 1,73 |
| DTI phi nhà ở (loại trừ nợ thế chấp) | 0,26 | 0,32 | 0,38 | 0,31 |
| Tỷ lệ tổng nợ trên tài sản (DTA) | 0,30 | 0,26 | 0,19 | 0,13 |
| Thanh toán hết số dư thẻ tín dụng mỗi tháng | 58,6% | 55,0% | 62,2% | 59,4% |
| Sử dụng khoản vay nóng trong 3 năm qua | 2,4% | 3,9% | 1,7% | 2,5% |
| Không có tài sản tài chính phi nhà ở (vốn đệm $0) | 16,1% | 12,7% | 16,2% | 11,0% |
Kỷ Luật Dùng Thẻ Tín Dụng Tốt Hơn Dù Đòn Bẩy Nhà Ở Cao Hơn
Khảo sát An ninh Tài chính cũng theo dõi việc quản lý tín dụng hàng ngày, bác bỏ những định kiến cho rằng tổng nợ cao hơn đồng nghĩa với thói quen trả nợ kém hơn. Ở mọi nhóm tuổi, các gia đình nhập cư có xu hướng thanh toán toàn bộ số dư thẻ tín dụng mỗi tháng cao hơn so với các gia đình sinh ra tại Canada: 58,6% so với 55,0% ở nhóm 25 đến 44 tuổi, 62,2% so với 59,4% ở nhóm 35 đến 64 tuổi, và 81,0% so với 79,4% ở nhóm người cao tuổi từ 65 tuổi trở lên.
Các gia đình mới nhập cư từ 25 đến 44 tuổi ghi nhận tỷ lệ bị từ chối cấp thẻ tín dụng là 0,0% trong cả năm 2019 và 2023 (so với 1,7% ở các gia đình sinh ra tại Canada) và ít phụ thuộc hơn vào các khoản vay nóng chi phí cao (2,4% so với 3,9%). Các chỉ số về khó khăn thanh toán hóa đơn nghiêm trọng, chẳng hạn như chậm trả tiền tiện ích hoặc trễ hạn thanh toán tiền thuê nhà và tiền thế chấp, vẫn ở mức tương đương với các hộ gia đình sinh ra tại Canada về mặt thống kê.
Nơi Tập Trung Rủi Ro: Các Thành Phố Lớn, Thị Trường Khu Vực và Người Tốt Nghiệp Đại Học
Điểm tiềm ẩn rủi ro tài chính nằm ở đòn bẩy vay thế chấp tính theo tỷ lệ thu nhập. Đối với các gia đình nhập cư lâu năm từ 35 đến 64 tuổi, tỷ lệ DTI tổng thể đã tăng đều từ 2,42 năm 2016 lên 2,50 năm 2019 và 2,71 năm 2023, cao hơn gần một điểm trọn vẹn so với mức 1,73 được ghi nhận ở các gia đình đồng trang lứa sinh ra tại Canada.
Hai xu hướng nổi bật về địa lý và trình độ học vấn trong số liệu năm 2023 gồm có:
- Montreal, Toronto và Vancouver (MTV) so với các đô thị nhỏ hơn: Người nhập cư lâu năm từ 35 đến 64 tuổi sinh sống tại 3 khu vực đô thị lớn nhất Canada gánh mức DTI trung bình là 3,13, so với 2,01 của người sinh ra tại Canada sống tại khu vực MTV. Đồng thời, những người mới nhập cư từ 25 đến 44 tuổi định cư bên ngoài Montreal, Toronto và Vancouver chứng kiến mức DTI tăng vọt từ 1,86 năm 2016 lên 2,44 năm 2023 khi người mới đến tìm kiếm giá nhà phải chăng hơn tại các thành phố quy mô vừa thuộc Ontario, vùng Prairies và vùng Atlantic.
- Người có thu nhập có bằng đại học: Các gia đình nhập cư lâu năm do người có bằng cử nhân trở lên làm chủ hộ ghi nhận tỷ lệ DTI trung bình là 3,05 vào năm 2023, so với 1,87 của người sinh ra tại Canada có cùng trình độ đại học. Kỳ vọng thu nhập dài hạn cao hơn giúp các gia đình này đủ điều kiện vay các khoản thế chấp đô thị lớn hơn, điều này làm tăng mức độ nhạy cảm khi đến kỳ tái tục lãi suất vay mua nhà.
Rủi Ro Thiếu Đệm Tiền Mặt Trong Nền Kinh Tế Canada Mùa Thu Năm 2026
Ngay cả khi tỷ lệ nợ trên tài sản ở mức vừa phải là 0,30 đối với người mới nhập cư và 0,19 đối với người nhập cư lâu năm, giá trị tài sản ròng tập trung trong một căn nhà kém thanh khoản không thể chi trả tiền sinh hoạt hay bù đắp thu nhập khi tạm thời mất việc nếu không vay mượn thêm. Statistics Canada nhận thấy 16,1% gia đình mới nhập cư (tăng lên 20,4% ở khu vực ngoài Montreal, Toronto và Vancouver) và 16,2% gia đình nhập cư lâu năm hoàn toàn không có tài sản tài chính dự phòng ngoài bất động sản, lương hưu và kinh doanh vào năm 2023, so với mức 12,7% và 11,0% của các gia đình sinh ra tại Canada. Trong số các gia đình có trình độ đại học từ 35 đến 64 tuổi, 16,3% người nhập cư lâu năm không có tài sản tài chính thanh khoản, gần gấp đôi tỷ lệ 8,4% của các gia đình có trình độ đại học sinh ra tại Canada.
Khoản dự phòng tiền mặt mỏng đó càng mang nhiều rủi ro hơn khi đặt cạnh báo cáo đánh giá kinh tế Mùa thu năm 2026 của Statistics Canada phát hành cùng số ngày 28 tháng 10. Mặc dù tổng tỷ lệ nợ trên thu nhập khả dụng của hộ gia đình Canada đã hạ nhiệt xuống mức 176,4% trong quý 2 năm 2026, thị trường việc làm toàn quốc đã sụt giảm tổng cộng 110.000 việc làm trong hai tháng 8 và 9 năm 2026, đẩy tỷ lệ thất nghiệp lên 6,5%. Trong khi đó, lạm phát chi phí chỗ ở phân hóa rõ rệt: giá thuê nhà tăng 3,8% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 8 năm 2026, so với mức tăng 0,6% của nhà thuộc sở hữu.
Lời Khuyên Thực Tế Cho Người Mới Đến Lên Kế Hoạch Định Cư và Mua Nhà
Đối với thường trú nhân, người có giấy phép lao động (work permit) và các đương đơn tiềm năng đang đánh giá chi phí sinh hoạt tại Canada, những phát hiện từ báo cáo ngày 28 tháng 10 chỉ ra ba nguyên tắc tài chính thực tế:
- Tách biệt chứng minh tài chính định cư (settlement funds) với vốn mua nhà: Việc dồn toàn bộ tiền tiết kiệm thanh khoản vào khoản thanh toán ban đầu (down payment) sẽ khiến các hộ gia đình mới đến rơi vào tình thế dễ bị tổn thương nếu quá trình chuyển đổi công việc kéo dài hơn dự kiến. Duy trì khoản dự phòng tiền mặt sẵn sàng sử dụng từ ba đến sáu tháng bên ngoài vốn chủ sở hữu bất động sản sẽ giảm thiểu sự phụ thuộc vào các hạn mức tín dụng khi chuyển việc hoặc gia hạn khoản vay thế chấp.
- So sánh mức độ đòn bẩy nhà ở theo khu vực trước khi chuyển nơi ở: Các chương trình đề cử cấp tỉnh tại những khu vực có chi phí thấp hơn có thể giúp giảm áp lực tỷ lệ nợ thế chấp trên thu nhập so với Toronto hoặc Vancouver. Dẫu vậy, số liệu của Statistics Canada ở ngoài ba thành phố lớn (nơi 20,4% gia đình mới nhập cư có 0 đô la tài sản tài chính thanh khoản) khẳng định người mua nhà tại các thành phố nhỏ hơn vẫn cần một khoản dự phòng tiền mặt chuyên biệt sau khi hoàn tất các chi phí kết thúc giao dịch (closing costs). Các ứng viên đang cân nhắc các lựa chọn khu vực có thể tìm hiểu thêm về các diện Express Entry cấp tỉnh của Alberta, Saskatchewan và Manitoba cùng với ngân sách nhà ở.
- Chuẩn bị giấy tờ chứng minh tài sản thanh khoản rõ ràng cho hồ sơ di trú đang xử lý: Các ứng viên đang chuẩn bị nộp hồ sơ Express Entry hoặc chương trình đề cử tỉnh bang (PNP) có yêu cầu chứng minh tài chính định cư phải đảm bảo các khoản tiền theo yêu cầu không bị vướng bận nghĩa vụ tài chính và có thể xác minh được, thay vì bị khóa chặt vào giá trị bất động sản hoặc phụ thuộc vào các khoản tín dụng đi vay.
Người mới đến muốn tìm hiểu sự liên kết giữa địa điểm làm việc, giấy phép làm việc và các quy định về chứng minh tài chính định cư với lộ trình thường trú nhân (PR) có thể tham khảo các chương trình hiện có qua dịch vụ di trú của RED Immigration Consulting hoặc đặt lịch đánh giá hồ sơ qua trang đặt lịch tư vấn của chúng tôi.
