بر اساس مطالعه مرکز آمار کانادا که در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شد در نشریه Economic and Social Reports (دوره ۶، شماره ۱۰)، خانواده های مهاجر باسابقه در کانادا در سال ۲۰۲۳ میانگین کل بدهی معادل ۲۸۷,۳۰۰ دلار (محاسبه شده بر اساس ارزش ثابت دلار در سال ۲۰۲۳) داشتند که ۱۱۴,۲۰۰ دلار بیشتر از بدهی ۱۷۳,۱۰۰ دلاری خانواده های مشابه متولد کانادا است. در میان خانواده های جوان تر که نان آور اصلی آن ها بین ۲۵ تا ۴۴ سال سن دارد، مهاجران جدیدی که طی دهه گذشته پذیرفته شده اند، به طور میانگین ۲۱۵,۷۰۰ دلار بدهی داشتند که نسبت به ۱۷۷,۸۰۰ دلار در سال ۲۰۱۹ افزایش یافته و از میانگین ۱۸۹,۳۰۰ دلاری همتایان متولد کانادا نیز بالاتر است.
پشت این ارقام کلی، یک تمایز مالی آشکار نهفته است. خانوارهای مهاجر بدهی های مصرفی بیشتری را از طریق کارت های اعتباری، وام های فوری (payday loans) یا قبوض پرداخت نشده انباشته نمی کنند. در عوض، وام مسکن تا ۸۹.۰ درصد از کل بدهی مهاجران تازه وارد را تشکیل می دهد؛ وضعیتی که سبب شده بسیاری از مالکان تازه وارد از نظر ارزش دارایی ملکی ثروتمند باشند، اما پس انداز نقدشونده ناچیزی در خارج از ارزش خانه خود در اختیار داشته باشند.
وام مسکن دلیل اصلی تقریباً تمام شکاف بدهی است
مرکز آمار کانادا با تکیه بر دوره های ۲۰۱۶، ۲۰۱۹ و ۲۰۲۳ «نظرسنجی امنیت مالی» (SFS)، مهاجران جدید (با کمتر از ۱۰ سال سابقه اقامت دائم و نان آور اصلی بین ۲۵ تا ۴۴ سال)، مهاجران باسابقه (۱۰ سال یا بیشتر در کانادا، بین ۳۵ تا ۶۴ سال) و سالمندان مهاجر (۶۵ سال و بالاتر) را با خانواده های متولد کانادا در همان رده های سنی مقایسه کرده است.
در تمام گروه ها، وام مسکن محل سکونت اصلی و سایر املاک، سهم عمده استقراض را تشکیل می داد:
- خانواده های مهاجر جدید (۲۵ تا ۴۴ سال): وام مسکن ۸۹.۰ درصد از کل بدهی آن ها را در سال ۲۰۲۳ تشکیل داد که بیانگر ورود آن ها به بازارهای مسکن شهری با قیمت های بالا در اواخر چرخه قیمتی ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۳ است.
- خانواده های مهاجر باسابقه (۳۵ تا ۶۴ سال): میانگین مانده وام مسکن ۲۴۷,۶۰۰ دلار یا ۸۶.۲ درصد از کل بدهی بود، در مقایسه با ۱۴۲,۰۰۰ دلار (۸۲.۱ درصد) در میان خانواده های متولد کانادا در همان گروه سنی.
- خانواده های سالمند مهاجر (۶۵ سال و بالاتر): کل بدهی به طور میانگین ۵۱,۳۰۰ دلار در مقایسه با ۳۶,۸۰۰ دلار برای سالمندان متولد کانادا بود و وام مسکن ۷۳.۱ درصد از بدهی سالمندان مهاجر را در مقایسه با ۶۷.۳ درصد در میان سالمندان متولد کانادا تشکیل می داد.
هنگامی که مرکز آمار کانادا وام های مسکن و ارزش املاک را از ترازنامه مالی خانواده ها حذف کرد، شکاف بدهی میان خانواده های مهاجر و متولدین کانادا از میان رفت. نسبت بدهی غیرمسکونی به درآمد (DTI) برای مهاجران جدید ۲۵ تا ۴۴ سال برابر با ۰.۲۶ (در مقابل ۰.۳۲ برای همتایان متولد کانادا) و برای مهاجران باسابقه ۳۵ تا ۶۴ سال برابر با ۰.۳۸ (در مقابل ۰.۳۱ برای متولدین کانادا) بود که هیچ یک از این تفاوت ها از نظر آماری معنادار نبود. همچنین نسبت بدهی غیرمسکونی به دارایی (DTA) در هر دو گروه بین ۰.۰۷ تا ۰.۰۸ قرار داشت.
| شاخص ترازنامه مالی در سال ۲۰۲۳ | مهاجران جدید (۲۵ تا ۴۴ سال) | متولدین کانادا (۲۵ تا ۴۴ سال) | مهاجران باسابقه (۳۵ تا ۶۴ سال) | متولدین کانادا (۳۵ تا ۶۴ سال) |
| میانگین کل بدهی خانواده | $215,700 | $189,300 | $287,300 | $173,100 |
| سهم وام مسکن از کل بدهی | 89.0% | 85.4% | 86.2% ($247,600) | 82.1% ($142,000) |
| نسبت کل بدهی به درآمد (DTI) | 2.31 | 2.00 | 2.71 | 1.73 |
| نسبت DTI غیرمسکونی (بدون احتساب وام مسکن) | 0.26 | 0.32 | 0.38 | 0.31 |
| نسبت کل بدهی به دارایی (DTA) | 0.30 | 0.26 | 0.19 | 0.13 |
| تسویه کامل مانده کارت اعتباری در هر ماه | 58.6% | 55.0% | 62.2% | 59.4% |
| استفاده از وام فوری (Payday) در سه سال گذشته | 2.4% | 3.9% | 1.7% | 2.5% |
| دارایی مالی غیرمسکونی صفر (سپر نقدینگی ۰ دلار) | 16.1% | 12.7% | 16.2% | 11.0% |
انضباط قوی تر در استفاده از کارت اعتباری هم زمان با تعهدات سنگین تر وام مسکن
«نظرسنجی امنیت مالی» همچنین مدیریت اعتباری روزمره را بررسی کرده است که نتایج آن فرضیات موجود مبنی بر ارتباط بدهی کل بالاتر با عادات ضعیف تر در بازپرداخت را رد می کند. در تمام رده های سنی، احتمال تسویه کامل موجودی کارت اعتباری در پایان هر ماه در میان خانواده های مهاجر بیشتر از همتایان متولد کانادا بود: ۵۸.۶ درصد در مقابل ۵۵.۰ درصد در میان رده سنی ۲۵ تا ۴۴ سال، ۶۲.۲ درصد در مقابل ۵۹.۴ درصد در میان رده سنی ۳۵ تا ۶۴ سال، و ۸۱.۰ درصد در مقابل ۷۹.۴ درصد در میان سالمندان ۶۵ سال و بالاتر.
خانواده های مهاجر جدید در گروه سنی ۲۵ تا ۴۴ سال، نرخ رد درخواست کارت اعتباری ۰.۰ درصد را در هر دو سال ۲۰۱۹ و ۲۰۲۳ به ثبت رساندند (در مقایسه با ۱.۷ درصد در میان خانواده های متولد کانادا) و وابستگی کمتری به وام های فوری پرهزینه داشتند (۲.۴ درصد در مقابل ۳.۹ درصد). شاخص های حاکی از بحران در پرداخت قبوض، نظیر عدم پرداخت قبوض خدمات شهری یا معوق شدن اقساط اجاره و وام مسکن، از نظر آماری با خانوارهای متولد کانادا در وضعیتی مشابه قرار داشت.
تمرکز آسیب پذیری در کجاست: کلان شهرها، بازارهای منطقه ای و فارغ التحصیلان دانشگاهی
بخش عمده ریسک و آسیب پذیری مالی در میزان اهرم وام مسکن نسبت به درآمد شکل می گیرد. در میان خانواده های مهاجر باسابقه ۳۵ تا ۶۴ سال، نسبت کل بدهی به درآمد (DTI) روندی صعودی داشته و از ۲.۴۲ در سال ۲۰۱۶ به ۲.۵۰ در سال ۲۰۱۹ و ۲.۷۱ در سال ۲۰۲۳ رسیده است که تقریباً یک واحد کامل بالاتر از نرخ ۱.۷۳ ثبت شده برای همتایان متولد کانادا است.
دو الگوی جغرافیایی و تحصیلی در آمار سال ۲۰۲۳ قابل توجه است:
- مونترال، تورنتو و ونکوور (MTV) در مقایسه با مراکز کوچک تر: مهاجران باسابقه ۳۵ تا ۶۴ سال ساکن در سه کلان شهر اصلی کانادا، میانگین DTI معادل ۳.۱۳ را تجربه کردند، در حالی که این رقم برای ساکنان متولد کانادا در این مناطق ۲.۰۱ بود. هم زمان، نسبت DTI برای مهاجران جدید ۲۵ تا ۴۴ سال که خارج از مونترال، تورنتو و ونکوور ساکن شدند از ۱.۸۶ در سال ۲۰۱۶ به ۲.۴۴ در سال ۲۰۲۳ رسید، زیرا تازه واردان به دلیل هزینه های مناسب تر مسکن به شهرهای متوسط در انتاریو، پریریز (Prairies) و استان های آتلانتیک هدایت شدند.
- سرپرستان مهاجر با تحصیلات دانشگاهی: در سال ۲۰۲۳، خانواده های مهاجر باسابقه که سرپرست آن ها دارای مدرک کارشناسی یا بالاتر بود، میانگین DTI معادل ۳.۰۵ را ثبت کردند؛ در مقایسه با ۱.۸۷ برای همتایان تحصیل کرده متولد کانادا. چشم انداز درآمدی بالاتر در بلندمدت سبب شد این خانواده ها واجد شرایط دریافت وام های مسکن بزرگ تر در مراکز شهری شوند، امری که حساسیت مالی آن ها را در زمان تمدید دوره ای وام مسکن با نرخ های جدید افزایش می دهد.
ریسک کمبود نقدینگی در اقتصاد پاییز ۲۰۲۶ کانادا
حتی با نسبت های متعادل بدهی به دارایی معادل ۰.۳۰ برای مهاجران جدید و ۰.۱۹ برای مهاجران باسابقه، ارزش خالص دارایی که در ساختار غیرنقدشونده مسکن مسدود شده باشد نمی تواند بدون استقراض هزینه های خواربار یا توقف موقت درآمد در دوره بیکاری را پوشش دهد. طبق ارزیابی مرکز آمار کانادا، ۱۶.۱ درصد از خانواده های مهاجر جدید (که در خارج از مونترال، تورنتو و ونکوور به ۲۰.۴ درصد می رسد) و ۱۶.۲ درصد از خانواده های مهاجر باسابقه در سال ۲۰۲۳ هیچ ثروت مالی خارج از مسکن، بازنشستگی یا کسب وکار نداشتند؛ این ارقام برای متولدین کانادا به ترتیب ۱۲.۷ درصد و ۱۱.۰ درصد بود. همچنین در بین خانواده های با تحصیلات دانشگاهی بین ۳۵ تا ۶۴ سال، ۱۶.۳ درصد از مهاجران باسابقه هیچ دارایی مالی نقدشونده ای نداشتند که تقریباً دو برابر سهم ۸.۴ درصدی خانواده های دانشگاهی متولد کانادا است.
این حاشیه امن مالی اندک با انتشار گزارش بررسی اقتصادی پاییز ۲۰۲۶ مرکز آمار کانادا در همان شماره ۲۸ اکتبر، توجه بیشتری را طلب می کند. اگرچه نسبت کل بدهی به درآمد قابل تصرف خانوارهای کانادایی در سه ماهه دوم ۲۰۲۶ به ۱۷۶.۴ درصد کاهش یافت، میزان اشتغال کل در سطح کشور با کاهش مجموعاً ۱۱۰,۰۰۰ شغل در ماه های اوت و سپتامبر ۲۰۲۶ مواجه شد و نرخ بیکاری را به ۶.۵ درصد رساند. هم زمان، تورم مسکن در بین دو گروه اجاره نشینان و مالکان تفکیک شد: بهای مسکن استیجاری در اوت ۲۰۲۶ نسبت به سال قبل ۳.۸ درصد افزایش یافت، در حالی که این رقم برای مسکن ملکی ۰.۶ درصد بود.
توصیه های کاربردی برای تازه واردانی که در حال برنامه ریزی برای اسکان و خرید مسکن هستند
برای دارندگان اقامت دائم، دارندگان مجوز کار (work permit) و متقاضیانی که هزینه های زندگی در کانادا را بررسی می کنند، داده های ۲۸ اکتبر بر سه اصل محافظتی و مالی تأکید دارد:
- تفکیک تمکن مالی اسکان از سرمایه موردنیاز برای خرید مسکن: صرف تمام پس انداز نقدشونده برای پیش پرداخت خرید خانه، در صورت طولانی تر شدن دوره تغییر و تثبیت شغل، خانواده های تازه وارد را با چالش جدی مواجه می کند. نگهداری معادل ۳ تا ۶ ماه هزینه های زندگی به عنوان ذخیره نقدی قابل دسترس و مستقل از ارزش ملک، اتکا به خطوط اعتباری (lines of credit) را در زمان تغییر شغل یا تمدید قرارداد وام مسکن کاهش می دهد.
- بررسی میزان تعهدات وام مسکن در مناطق مختلف پیش از جابه جایی: برنامه های مهاجرتی استانی در مناطقی با هزینه های کمتر می تواند نسبت به تورنتو یا ونکوور، فشار وام مسکن نسبت به درآمد را تعدیل کند. با این حال، آمار مرکز آمار کانادا در خارج از سه کلان شهر اصلی (جایی که ۲۰.۴ درصد از خانواده های مهاجر جدید فاقد دارایی مالی نقدشونده بودند) نشان می دهد که خریداران در شهرهای کوچک تر نیز پس از پرداخت هزینه های انتقال و نهایی کردن معامله (closing costs)، به ذخیره نقدی کافی نیاز دارند. متقاضیانی که گزینه های مختلف استانی را می سنجند می توانند مسیرهای Express Entry استانی در آلبرتا، ساسکاچوان و منیتوبا را به همراه برآورد هزینه های مسکن مورد بررسی قرار دهند.
- ارائه مستندات شفاف از وجوه نقد در پرونده های فعال مهاجرتی: متقاضیانی که در حال آماده سازی مدارک Express Entry یا برنامه های نامزدی استانی (PNP) هستند و ملزم به اثبات تمکن مالی اسکان می باشند، باید مبالغ مورد نیاز را به صورت نقد، بدون بدهی یا تعهد حقوقی و قابل ارزیابی نگاه دارند و از سرمایه گذاری آن در دارایی های ملکی یا استفاده از تسهیلات اعتباری استقراضی خودداری کنند.
تازه واردانی که مایلند چگونگی تأثیر موقعیت مکانی شغل، مجوز کار و شرایط تمکن مالی اسکان را بر زمان بندی پرونده اقامت دائم خود بررسی نمایند، می توانند مسیرهای قانونی را از طریق خدمات مهاجرتی موسسه RED Immigration Consulting مطالعه کرده یا برای ارزیابی پرونده خود از طریق صفحه رزرو وقت مشاوره اقدام کنند.
